11. Den richtigen Investitionsstandort identifizieren

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Viele Käufer verlassen sich bei der Standortauswahl für Immobilieninvestments auf ihren eigenen Geschmack und ihre persönlichen Vorlieben. Deshalb ist vor allem das eigene Wohnumfeld sehr beliebt bei der Suche nach vermietbaren Objekten. Man kennt dieses und weiß, dass es „gut” ist. Dabei muss dieses Umfeld kein guter Standort für Investments sein, weil dafür andere Regeln gelten als für die selbst genutzten Vier Wände. Zunächst gilt, dass gerade Top-Standorte im Fokus nationaler und internationaler Investoren liegen und deshalb meist zu teuer für tragfähige Investments sind. Lage, Lage, Lage be­deutet meist auch teuer, teuer, teuer. Und was nützt der beste Standort, wenn Sie dort kein Geld verdienen? Besser sind in der Regel Lagen mit dauerhaftem Wohnraumbedarf, aber ohne zu viele Akteure. Bevor es an die Kriterien zur Auswahl geeigneter Orte geht, möchte ich noch eine Warnung anbringen: Ver­zetteln Sie sich nicht! Wer sich auf wenige Standorte konzentriert, kann deren Rahmenbedingungen genau kennenlernen und sich damit einen Wissensvor­sprung vor anderen Akteuren erarbeiten. Dieser lässt sich meist in konkrete Vorteile beim Einkauf ummünzen – sei es durch günstige Gelegenheiten oder das Wissen um Optimierungschancen. Wer nur an einem Ort präsent ist, kann seine Objekte zudem effizient bewirtschaften und spart langfristig.

Die Erfahrung zeigt, dass sich die profitabelsten Investments oft an durch­schnittlichen bis guten Standorten befinden oder an solchen Orten, die über Entwicklungspotential nach oben verfügen. Doch als Grundsatz lässt sich festhalten: Jeder Standort hat Stärken und Schwächen sowie besondere lokale Eigenheiten. Bevor wir uns engagieren, müssen wir diese herausarbeiten und genau analysieren, ob wir sie positiv in unserem Sinne nutzen können. Diese Aufgabe klingt jedoch schwerer als sie ist, denn langfristig ertragreiche Im­mobilieninvestments beruhen auf objektiv messbaren Kriterien. Beispielsweise lassen sich die Vor- und Nachteile bestimmter Lagen anhand von Statistiken und Zahlenmaterial vergleichen. Zentrale Informationen liefern auch die be­kannten Immobilienportale im Internet. Diese zeigen die Größe des Angebots im jeweiligen Viertel, ob es signifikanten Leerstand gibt und welche Arten von Wohnungen angeboten werden. Liefert die Suchanfrage fast nur größere Ob­jekte, deutet dies beispielsweise auf eine Knappheit kleiner Appartements hin. Verifizieren lassen sich solche Daten beispielsweise durch einen Blick auf die Mietgesuche. Diese zeigen, was gerade gefragt ist. Um die Wettbewerbsfähig­keit eigener Objekte zu gewährleisten, sollten die typischen Mieterwünsche eines Standortes unbedingt Berücksichtigung finden.

Die sogenannte Makrolage entscheidet über die übergeordneten Standortfak­toren. Diese reichen von den politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedin­gungen des Landes bis zu Aussagen über eine Stadt als Ganzes: „Aalen ist teuer” oder „Abtsgmünd ist billig”. Diese beiden Aussagen zeigen jedoch schon, dass Aussagen über die Makrolage keineswegs ausreichen, um Investitionsentscheidung zu treffen. Denn in beiden Beispielstädten gibt es Ausnahmen. Deshalb müssen wir auch die Mikrolage analysieren. Diese reicht vom Stadtteil bis hin zu Straße und Wohnung. Denn viel mehr als die Stadt zählen der Cha­rakter des Quartiers und der unmittelbaren Nachbarschaft, die Lage der Straße und des Gebäudes sowie die direkten Umgebungseinflüsse. All das lässt sich nicht per Aktenlage entscheiden, ein Besuch vor Ort ist zwingend erforderlich. Deshalb sollte jeder Standort vor einem Kauf besichtigt und geprüft worden sein. Wer sich bei solchen Gelegenheiten genauer umhört und auch mit Nachbarn oder dem Bäcker um die Ecke spricht, bekommt meist ein sehr gutes Gefühl für die Stimmung an einem Standort. Wer sich darüber hinaus detailliert mit städte­baulichen Planungen beschäftigt, findet meist auch Faktoren, die in Zukunft für eine Lageaufwertung oder -abwertung sorgen können. Sollen Straßen verkehrs­beruhigt werden? Ist eine neue Buslinie geplant? Schnell steigen die Werte der umliegenden Grundstücke um bis zu 30 %. Doch auch soziale Faktoren bestimmen über Auf- oder Abwertung eines Viertels.

Das gilt insbesondere für die Mikrolagen in Großstädten. Berlin-Friedrichshain zum Beispiel war bis vor wenigen Jahren noch preiswert, die vielen Ausgehmöglichkeiten und die erhaltene Bausubstanz haben vor allem junge Menschen angezogen. Viele davon verdienen mitt­lerweile gut und gründen Familien. Das Preisniveau ist daher enorm angestiegen. Wichtige Anhaltspunkte für die langfristige Attraktivität eines Standorts liefert auch die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung. Diese schwankt regional sehr stark und generell lässt sich derzeit absehen, dass insbesondere viele Großstäd­te weiter wachsen werden. Die nötigen Angaben finden sich bei den statistischen Ämtern auf Landes- oder kommunaler Ebene. Die reine Zahl über Wachstum oder Schwund sagt jedoch wenig über das jeweilige Klientel. Jedem Vermieter stellt sich die Frage: Wer kommt als Mieter in Frage und können diese Personen sich adäquaten Wohnraum leisten? Für unsere Zwecke sollten wir daher ana­lysieren, welchen Anteil des verfügbaren Nettoeinkommens die Haushalte für Miete plus Nebenkosten am jeweiligen Standort ausgeben müssen. Liegt dieser zu hoch wie beispielsweise in München – droht die Gefahr, dass Menschen wegziehen. Sie können sich die Mieten einfach nicht mehr leisten. Derartige Ent­wicklungen mögen keine unmittelbaren Folgen zeigen, Langfristauswirkungen auf den Mietmarkt sind jedoch nur schwer zu prognostizieren.