12. Investitionsobjekte richtig prüfen

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Der Standort einer Immobilie ist ein wichtiger Faktor, das Objekt selbst verdient jedoch ebenfalls unsere volle Aufmerksamkeit. Deshalb sollten Sie alle verfüg­baren Informationen über ein Objekt recherchieren und die jeweiligen Unterlagen genau prüfen. Wie detailliert dies geschehen muss, hängt vor allem von Ihrem Know-how ab. Wer seine erste Renditeimmobilie kaufen will, sollte genauer hin­schauen als ein erfahrener Käufer. Wichtig ist, Objektangebote anhand wichtiger Eckdaten schnell analysieren zu können und ausführliche Prüfungen nur dann zu unternehmen, wenn ein Erwerb konkret beabsichtigt ist. Hier gilt also ähnliches, wie ich es bereits im Abschnitt über den Standort beschrieben habe.

Wichtig: Sie kaufen ein Objekt fast immer „wie gesehen und unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung”. Das gilt weitgehend auch für Abweichungen und nicht dokumentierte Änderungen an den Unterlagen. Es ist daher unverzichtbar, Angaben so gut wie möglich zu verifizieren. Und noch ein Wort zu Gutachten: Diese werden meist im Auftrag einer bestimmten Partei verfasst und sind daher mit Vorsicht zu genießen. Unter anderem sollten Sie folgende Unterlagen prüfen:

  • Grundbuch, Flurkarte, Teilungserklärung
  • Bauunterlagen, Karten, Pläne, technische Objektunterlagen
  • Energieausweis, Verwaltungsverträge, Wartungsverträge
  • Versicherungen
  • Denkmalschutz
  • Mietverträge

Die Unterlagen erlauben es zum Beispiel, Potenziale für eventuell mögliche Mieterhöhungen zu identifizieren. Zudem sollten überholte Klauseln auffallen – ein bekanntes Beispiel sind unwirksame Renovierungspflichten. Mitunter können solche Klauseln sogar den gesamten Vertrag unwirksam machen. Es ist in der Regel sinnvoll, den Verwalter mit dieser Aufgabe zu betrauen, in schwie­rigen Fällen helfen Fachanwälte. Zur Prüfung der Unterlagen gehört es auch, die schriftlichen Angaben mit der Realität abzugleichen. Wohnen die genannten Mieter tatsächlich im Objekt? Stimmen Quadratmeterzahl und Ausstattungs­beschreibungen, ist das Einzugsdatum korrekt angegeben? Sind Betriebs- und Nebenkostenregelungen rechtskonform?

Die Aktenlage ergibt jedoch nur eine Seite der Medaille, ebenso wichtig ist ein Blick auf die Situation vor Ort. Das betrifft zum einen die Bewohnerstruktur des Hauses. Wohnen dort Eigennutzer und Mieter, kommen die Leute gut miteinander aus, welchen Eindruck machen Treppenhaus und andere Gemeinschaftsflächen? Ohnehin sollte man sich ein genaueres Bild über die Bewohner machen. Oft lässt sich erkennen, wenn bestimmte Parteien Probleme verursachen. Wer dies weiß, kann gegebenenfalls den Kaufpreis mindern. Deshalb ist sehr wichtig, dass Sie sich ein eigenes Bild vom Objekt und den Bewohnern machen.

Je nach Objekt sind zwei oder drei Besuche zu unterschiedlichen Zeiten sinn­voll. Entscheidend ist es, ein Gefühl für die Bewohner zu entwickeln und zu wissen, wie sie sich dem Eigentümer gegenüber verhalten. Doch ist es gerade beim Kauf eines Mehrfamilienhauses oft unmöglich, alle Wohnungen vorab zu besichtigen. In solchen Situationen hilft eine Wohnungsausstattungsliste, sie sollte alle Merkmale jeder Wohnung verzeichnen. Positiv ist es, wenn Eigen­tümer oder Verwalter Fotos der einzelnen Wohnungen besitzen. Grundsätzlich gilt: Jeder Käufer muss schon recht detailliert wissen, was er kauft. Nur dann lässt sich vernünftig einschätzen, welcher Kaufpreis sinnvoll ist. Sehr zu empfehlen ist zudem, direkt vor dem Kauf eine Fotosammlung zu erstellen und diese nach dem Kauf zu vervollständigen. Hinein gehören Gesamt- und Segmentaufnahmen. Viele Baufachleute können anhand dieser Fotos erste Rückschlüsse ziehen und schon vorab zu- oder abraten. Ein intensiver Check vor dem Kauf verdeutlicht den Handlungsbedarf und bewahrt vor späteren Überraschungen und ungeplanten Kosten. Dazu liefert dieser Check vielleicht sogar wertvolle Argumente für weitere Preisverhandlungen vor dem Einkauf.