15. Geldbeschaffung für Immobilieninvestoren

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Haben Sie dafür gesorgt, dass einer Kreditvergabe keine grundlegenden Hindernisse im Weg stehen, sollten Sie sich sehr eingehend mit dem Thema Finanzierung beschäftigen. Denn es genügt keineswegs, einfach bei ihrer Hausbank anzuklopfen und vielleicht noch einen Kreditvermittler zu fragen. Ein Investment zu tätigen, erfordert vielmehr, den örtlichen Bankenmarkt genau zu recherchieren und eine Vielzahl potenzieller Kreditgeber anzufragen. Nur dann ist gewährleistet, dass Sie zum Kaufzeitpunkt zwischen den Angeboten mehre­rer Banken wählen können und sich die für Ihre spezifische Situation optimale Variante umsetzen lässt. Oftmals erfordert es ein wenig Aufwand, den richtigen Ansprechpartner zu identifizieren. Meist sind die klassischen Baufinanzierungs­berater darauf spezialisiert, Kreditanfragen für selbstgenutzte Objekte zu be­arbeiten. Der richtige Ansprechpartner sitzt eher in der Firmenkundenabteilung. Diesen sollten Sie identifizieren und Ihr Projekt sowie Ihre Strategie vorstellen Damit Ihr Banker sachgerecht und fundiert entscheiden kann, benötigt er aus­sagekräftige und gut aufbereitete Unterlagen. Dazu gehören Informationen zur eigenen Vermögenssituation, zur Investmentstrategie oder zum jeweiligen Objekt. Je besser die Entscheidungsgrundlage für die Bankmitarbeiter, desto weniger Schwachstellen dürften zu finden sein und all das wirkt sich positiv auf die Konditionen aus. Selbstverständlich sollten Sie in diesem Zusammenhang auch plausibel darstellen können, weshalb Sie kaufen wollen und welches Gesamtkonzept dahinter steckt. Dazu gehört, dass Ihr konkretes Geschäft tatsächlich Erfolg verspricht und Sie dies in Form von Zahlen darlegen können. Starten Sie mit dem ersten Investmentprojekt, wird der Prozess vom Kontakt­aufbau bis zur Entscheidungsvorlage mindestens sechs Wochen dauern. Weil gute Objekte in kurzer Zeit verkauft werden und es im Ernstfall schnell gehen muss, dürften Sie beim ersten Mal also kaum zum Zug kommen. Deshalb bie­tet es sich an, eine konkrete aber nicht ernst gemeinte Finanzierungsanfrage durchzuexerzieren. Kommt es – wie geplant – nicht zum Kauf, lässt sich dies leicht mit Problemen beim Verkäufer oder ähnlichem begründen und die Bank hat alle Informationen, so dass es bei der nächsten, tatsächlichen Kaufabsicht schnell gehen kann. Deshalb sollten Sie bereits sehr früh und ohne ein tatsächliches Investitionsvorhaben konkrete Finanzierungsgespräche führen.

Auch nachdem die ersten Darlehen in trockenen Tüchern sind, werden viele Menschen immer wieder von für sie ungünstigen Finanzierungsentscheidun­gen überrascht und daher möchten wir einen kurzen Blick hinter die Kulissen der Banken werfen. Die klassische Bankenfinanzierung unterliegt einem klaren Schema. Sie berücksichtigt zwar die Immobilie mit ihren Kenngrößen, ein größeres Gewicht hat jedoch der Kreditnehmer. Letztlich vergeben Banken einen Kredit bis zu einer Höhe, bei der sie auch unter ungünstigen Rahmen­bedingungen kein Geld verlieren. So kalkulieren Sie den Preis ein, den Sie bei einer Zwangsverwertung des jeweiligen Objektes auf jeden Fall bekommen und erhöhen diesen nur soweit, wie der Kreditnehmer notfalls abstottern kann. Sie kennen dies vom klassischen Eigenheimdarlehen: Ihre Bank schaut vor allem auf die persönliche Situation. Ganz anders funktioniert die Finanzierung von Investmentportfolien. Diese werden im Hinblick auf die Tragfähigkeit und Rentabilität der Objekte geprüft, der Kreditnehmer spielt nur noch eine untergeordnete Rolle. Wer Investmentimmobilien erwirbt, sollte daher von Anfang an auf die Wirtschaftlichkeit jedes einzelnen Objekts achten. Sonst kann es bei der vierten oder fünften Kaufabsicht zu einer bösen Überraschung kommen, wenn die Bank auf einmal die Kreditvergabe verweigert.