16. Ihre persönliche Investment-Kalkulation

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Die finanziellen Aspekte bilden den Hauptgrund für Immobilieninvestments, ihr Erfolg bemisst sich letztendlich rein finanziell. Nur wenn sich ein Objekt trägt und Gewinne erwirtschaftet, kann es langfristig bestehen. Existieren tief grei­fende Defizite, helfen auch die beste Bausubstanz und die tollste Lage nicht. Denn diese sagen zunächst einmal gar nichts über die Finanzströme aus. Viel­mehr kommt es auf die Zahlen an, nur wer diese kennt und versteht, weiß über­haupt, welches Objekt er einkauft. Deshalb ist es so wichtig, bereits vor dem Kauf genau zu kalkulieren, wie sich eine Immobilie finanziell auswirkt, wo das Geld herkommt, wo es hinfließt und was am Ende unter dem Strich steht. Wer sich dagegen keine Gedanken über die Geldströme macht, spielt Russisches Roulette. Mit ein wenig Glück geht alles gut, oft befindet sich jedoch eine Kugel im Lauf. Diese trifft den Eigentümer im „besten” Fall in Form einiger 1.000 Euro negativer Liquidität im Jahr, im schlechtesten treibt sie ihn in den Ruin. Wie trü­gerisch eine Rechnung sein kann, habe ich am Anfang des Buches aufgezeigt.

Die Kalkulation bildet den Kern jedes Immobilieninvestments und kein Käufer kommt um sie herum. Sie zeigt, an welchen Stellen Möglichkeiten für die Steigerung der Einnahmen liegen und wo der größte Schaden entstehen kann. Wenn Sie nach der wichtigsten Aussage der gesamten Reihe fragen, steht die folgende ganz oben auf der Liste: Rechnen Sie jedes Investment vorab selbst durch!

Diese Bedingung gilt ausnahmslos und wer die nötigen Zahlen nicht zusam­mentragen und sein Vorhaben damit nicht individuell berechnen kann, sollte die Finger davon lassen. Und wenn das Haus noch so schön ist! Außerdem sollte man die Investmentkalkulation sehr sorgfältig durchführen. Auf einem Blatt Papier lässt sie sich in der Regel nicht oder nur überschlägig bewerkstelligen. Ihre Ergebnisse lassen sich durch viele, unterschiedliche Stellschrauben beeinflussen und es sind Dutzende Rechenschritte nötig. Auch kann die Änderung eines einzelnen Wertes die Gesamtrechnung erheblich beeinflussen. Um stets den Überblick zu behalten, empfiehlt es sich, eine Excel-Tabelle oder ein an­deres, softwaregestütztes Rechenwerkzeug dafür anzufertigen und Kennzahlen grafisch darzustellen. Grafisch deshalb, weil diese Kalkulation sehr schnell und sehr klar visualisieren soll, wie es um ein Objekt steht und ob es sich lohnt, weiter Zeit und gegebenenfalls auch Geld hineinzustecken.