18. Die Drei Säulen der Investment-Kalkulation

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Alle Zahlen rund um das Objekt bilden die Basis der Investmentkalkulation. Diese lässt sich grob in drei Säulen einteilen: Investment, Finanzierung und operatives Geschäft. Streng genommen haben diese Säulen nichts miteinander zu tun, weil sie die unterschiedlichen Ebenen der Geldflüsse beleuchten. Verbindungen existieren lediglich an zwei Stellen: Zinsen und Tilgung der Finanzierung wirken sich auf das operative Geschäft aus, die jeweiligen Beträge addieren sich zu den monatlichen Ausgaben. Zudem muss der Gesamtbetrag der Investment-Säule exakt dem Gesamtbetrag der Finanzie­rungssäule entsprechen. Dieses Dreisäulenprinzip wenden beispielsweise auch Wirtschaftsprüfer oder Banken an, wenn sie Investmentrechnungen vor Unternehmenskäufen durchführen.

In die Investmentsäule kommen alle Geldbeträge, die für den Objektkauf und die unmittelbar damit zusammenhängenden Kosten aufzuwenden sind. Dazu gehören Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Kosten für Objektaufwertung. Zusammen ergeben sie die Gesamtsumme der Investition

Die Finanzierungssäule beinhaltet alle Kreditbausteine sowie das Eigen­kapital. Um die Kalkulation sinnvoll durchführen zu können, sollten hier zudem Konditionen und Zusatzkosten der Darlehen einfließen. Zusammen ergibt sich der Gesamtfinanzierungsbetrag und dieser muss den Gesamtkosten aus der Investmentsäule entsprechen. Beide Säulen verdeutlichen den Zusammenhang zwischen Geldbeschaffung und Geldverwendung und haben nichts mit dem laufenden operativen Geschäft der Immobilie zu tun

Dieses kommt in die operative Säule. Darin finden sich alle Einnahmen und Kosten des Objektes im laufenden Geschäft. Einnahmen stammen in der Regel nur aus den Mieten. Zahlreicher sind die Kostenblöcke. Dazu gehören beispielsweise Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten, Zinsen und Tilgung. Zieht man die Kosten von den Einnahmen ab, ergibt sich der operative Überschuss und free CashFlow des jeweiligen Objektes.

Sehr schnell lassen sich zum Beispiel die Auswirkungen veränderter Kredit­konditionen darstellen. Wer nur Zehntelprozentpunkte abzieht und die Tilgung verändert, sieht mitunter eine vollkommen verwandelte Kalkulation. Mit den Zahlen aus diesen drei Säulen lassen sich alle nötigen Berechnungen anstellen, um Gewinn oder Zuschussbedarf eines Immobilieninvestments festzustellen und zwar in der tatsächlichen Höhe, wie sie beim Eigentümer ankommen. Zudem erlaubt die Kalkulation Rückschlüsse darauf, über welche Stellschrau­ben ein Investor Veränderungen erzielen kann und wie sich diese ganz konkret auswirken. Deshalb müssen Sie fit werden in dem Thema Investment-Kalkulation.

Mit Hilfe der gesammelten Zahlen ist es möglich, unterschiedliche Auswertun­gen vorzunehmen. Dies sollte jeder Immobilieninvestor auch tatsächlich tun, denn sie zeigen mögliche Potenziale und Fallen. In diesen Schritten lassen sich zum Beispiel der Kaufpreis nach allen Nebenkosten und die Erträge pro Quadratmeter pro Jahr analysieren. Selbstverständlich gehört auch eine aus­sagekräftige Bewirtschaftungskostenanalyse in jede Investmentkalkulation. Wer in seiner Tabelle noch den persönlichen Steuersatz vermerkt, kann eine Gesamtrechnung vornehmen und den Ertrag nach allen Ausgaben sowie den Steuern im Voraus berechnen.

Wer den theoretischen Hintergrund der Berechnung verschiedener Wirtschaftlich­keitsebenen kennt und mit einbezieht, kann oberflächliche Aussagen durch echtes Verständnis und realitätskonformes Wissen ersetzen. Erinnern Sie sich bitte an die Rechenschritte, die wir im Beitrag „Investment oder Geldvernichtungsmaschine“ vorgestellt haben! Dadurch sehen Sie sehr schnell, dass 4 % Rendite rechnerisch tatsächlich stimmen, jedoch in der Realität unerheblich sind. Denn die Zahlen von Maklern & Co. lassen zum Beispiel Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten und das erforderliche Darlehen meist außer Acht. Sie beschreiben die sogenannte Bruttoanfangsrendite. Doch bezahlen wir ein Objekt vollständig bar? Und verzichten der Staat für uns auf die Grund­steuer und der Notar auf seine Gebühren? Wohl nicht. Wenn wir alle Kosten mit einkalkulieren, werden aus 5% plus leicht 2 % minus. Bei einem Investment von 500.000 Euro fließen uns damit nicht jährlich 25.000 Euro zu, wir müssen statt­dessen 10.000 Euro hineinbuttern. Obwohl auf der ersten Ebene ein rechnerisches Plus herauskam! Für den Immobilieninvestor relevant ist vor allem der free Cash­Flow (vor oder nach Steuer) und der LTV. Erst diese Zahl gibt tatsächlich Auskunft darüber, ob sich ein Objekt im operativen Betrieb vollständig trägt. Wieviel vom free Cashflow dann letztlich auf dem eigenen Konto übrig bleibt, hängt von der jeweiligen Steuersituation ab.

Eine Investmentkalkulation sollte auch als Werkzeug dazu dienen, die Potenziale einer Immobilie durchzurechnen und anhand der Ergebnisse beispielsweise zu entscheiden, ob die möglichen Aufwertungsmaßnahmen ein Rote-Zahlen-Objekt in einen Renditeknüller verwandeln – vorausgesetzt, der Käufer hat überhaupt Poten­ziale identifiziert. Grundsätzlich bieten sich zwei Anknüpfungspunkte dafür: Eine Steigerung der Einnahmen sowie eine Reduzierung der Ausgaben. Doch Vorsicht, derartige Operationen stellen lediglich eine Projektion in die Zukunft dar. Ob sich tatsächlich alle Maßnahmen realisieren lassen, hängt vom Einzelfall ab. Die Kalku­lation kann verdeutlichen, wie sich einzelne Maßnahmen auswirken und wo sich ein gekauftes Objekt optimieren lässt. Sinnvoll ist es, die einzelnen Maßnahmen in Schritte zu unterteilen und jeweils getrennt darzustellen. So können wir detailliert analysieren, welche Maßnahmen welche Auswirkungen zeitigen werden. Diese In­formationen sind für die eigene Investitionsentscheidung entscheidend, aber auch im Zuge des Kreditantrags helfen sie dabei, der Bank die Planungen zu erläutern und mit Zahlen zu unterfüttern. Dies sollten Sie sich zunutze machen, denn wer sich als Investor gut bei verschiedenen Banken präsentiert und auch seine Investments professionell aufbereitet, kann seine Finanzierungshöhe und auch seine Konditionen deutlich verbessern.

Ein Darlehen hilft nicht nur dabei, die eigenen Mittel zu schonen. Damit lässt sich zudem die Rendite hebeln. Wer schwarze Zahlen schreibt, tut das auf das Gesamtinvestment. Stammen davon jedoch 80 % von der Bank, erzielt der In­vestor die Rendite auf seinen 20 %-igen Finanzierungsanteil. Da das 4-fache an Fremdkapital im Spiel ist, kommt uns eine Hebelwirkung von 4 zu 1 zugute. Aus den 3 % Nettobetriebsrendite werden also 7 % (3% + 4 mal 1% = 7%) auf das eingesetzte Eigenkapital (bei Finanzierungszins 2 %). Je geringer die Eigen­kapitalquote ausfällt, desto größer ist auch der Hebel. Doch sind zwei Punkte zu beachten: Erstens ist es durchaus sinnvoll, Investments angemessen zu hebeln. Das gilt vor allem dann, wenn sich die zugrundeliegenden Werte maß­geblich beeinflussen und steuern lassen sowie wenn Optimierungspotenziale vorhanden sind. Zweitens sollte sich jeder Investor auch der Gefahren einer solchen Hebelwirkung bewusst sein. Denn jeder Fehler wirkt sich bei geringen Eigenkapitalquoten besonders stark aus und das eingesetzte Geld kann relativ schnell aufgebraucht sein. So werden eben nicht nur die Gewinne gehebelt, das gleiche gilt auch für Verluste.

Zu einer Kalkulation gehört zudem eine Exit-Projektion. Welche finanziellen Auswirkungen ergeben sich, wenn ein Renditeobjekt beispielsweise nach zehn Jahren wieder verkauft wird? Entscheidend für den erzielbaren Verkaufspreis ist der sogenannte Marktfaktor. Diese Zahl besagt, wie viele Jahresnettokaltmieten ein Käufer rein rechnerisch vereinnahmen muss, bis er den Kaufpreis refinan­ziert hat. Ein Marktfaktor von 20 heißt also, dass der Marktpreis eines Objekts mit 10.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr am jeweiligen Standort 200.000 Euro beträgt. Gefragte Standorte wie München kommen auf Marktfaktoren von 35, in weniger attraktiven Kommunen müssen Käufer dagegen oftmals nur das Zehn­fache bezahlen. Wer den Faktor seines Standortes recherchiert – zu finden sind die Angaben zum Beispiel auf manchen Immobilienportalen, Datensammlungen von Verbänden oder Gutachterausschüssen – kann anhand der erzielten Mieten daher schon ungefähr ausrechnen, welchen Preis er erhalten würde.