19. Optimieren Sie Ihre Immobilieninvestments

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Die im vorigen Kapitel beschriebene Kalkulation sollte nicht nur für den Kauf­zustand vorgenommen werden, sondern auch für sogenannte Optimierungen oder Aufwertungen. Optimieren heißt, die Ertragskraft eines Objektes mit Hilfe geeigneter Maßnahmen zu erhöhen. Ausgabeseitig lassen sich nicht immer nennenswerte Potenziale heben, deshalb konzentrieren sich kluge Immobilien­investoren vor allem darauf, die Einnahmen zu erhöhen. Um es kurz zu machen: Optimierungen und Aufwertungen gehören zu den zentralen Aufgaben für jeden, der ein Objekt zu Renditezwecken kauft. Hier geht es übrigens nicht darum, das Letzte aus seinen Mietern herauszupressen. Im Gegenteil, überhöhte Mie­ten können sogar zu Mehrausgaben führen, weil sie oftmals häufigere Mieter­wechsel oder Leerstand nach sich ziehen. Stattdessen gilt es, unterschiedliche Ertragsmöglichkeiten ins Kalkül zu ziehen und kreativ darüber nachzudenken, welche Potenziale ein Objekt bergen kann. Meist sorgt jede Einzelmaßnahme für sich genommen nur für geringe Mehreinnahmen, interessant wird es jedoch, wenn wir alle Möglichkeiten ausschöpfen und wenn wir deren Auswirkungen über einen längeren Zeitraum hinweg addieren. Deshalb untersuchen Sie jedes Objekt genau auf seine Optimierungspotentiale.

So sollte sich also jeder Käufer (in spe) einer Renditeimmobilie Gedanken über das Thema machen. Selbstverständlich gehören Mietanpassungen zu den wich­tigen Möglichkeiten, erfahrungsgemäß sollten diese jedoch den Gesamtmarkt widerspiegeln. Erhöhungen bis zum ortsüblichen und ausstattungsgerechten Niveau sind meist sinnvoll und auch problemlos durchsetzbar. Die Chance dazu bietet sich unserer Erfahrung nach übrigens öfter, als man denkt. Viele Vermieter haben es aus Nachlässigkeit oder anderen Gründen versäumt, sich der allgemeinen Entwicklung anzupassen. Wer anpassen will, sollte jedoch den Mietern gegenüber fair auftreten und gegebenenfalls vorab kleine positive Signale setzen. Diese können beispielsweise aus kleinen aber wirkungsvollen optischen Verschönerungen oder Instandsetzungsarbeiten bestehen. Die viel diskutierte Mietpreisbremse sollte in diesem Zusammenhang nicht überbewertet werden. Sie lässt nach ersten Erfahrungen genug Spielraum, um eine für In­vestor und Mieter angemessene Miete festzusetzen. Ob sich ein Objekt mit der rechtskonformen Miete rechnet, zeigt ohnehin die Investmentkalkulation.

Zur Suche nach Optimierungspotenzialen gehört es auch, die Angaben auf den Ob­jektunterlagen mit den tatsächlich fließenden Einnahmen zu vergleichen. Gehört ein Stellplatz zur Wohnung und fließt dafür Miete? Gleiches gilt für Einbauküchen oder Abstellräume. Entscheidend ist eine systematische Prüfung der vorhandenen As­sets. Insbesondere die Verwalter sind wichtige Helfer bei der Realisierung einer Viel­zahl von Aufwertungs- oder Nachvermietungsmöglichkeiten. Warum sollte man das tun? Sehr häufig nutzen Mieter oder Dritte Einrichtungen am Objekt unentgeltlich. In der Regel ist kein böser Wille im Spiel, es hat sich bislang nur niemand darum ge­kümmert. Der Käufer hat daher die Möglichkeit, diese nachzuvermieten. Wer Angst hat, dass die bestehenden Nutzer auf eine langjährige Gewohnheit verweisen könn­ten, geht übrigens fehl. Diverse Gerichtsurteile zeigen, dass keine Gewohnheitsrech­te existieren, auch wenn ein Stellplatz beispielsweise seit zehn Jahren unentgeltlich genutzt wird. Eine Mietforderung dürfte damit in aller Regel rechtens sein. Deshalb dürfen Sie keine Angst davor haben, mehr Mieter zu kassieren.

Damit nicht genug, Optimierungen zahlen sich doppelt aus. Denn derartige Nachvermietungseinnahmen generieren erstens zusätzlichen Cashflow und erhöhen zweitens den Wert des Gesamtobjektes. Im vorigen Kapitel kam be­reits der Marktfaktor zur Sprache. Wer in einer gefragten Großstadt mit einem Marktfaktor von 1 zu 20 nur an zwei Stellen jeweils 50 Euro Mehreinnahmen pro Monat generiert, erzielt damit 1.200 Euro Mehreinnahmen pro Jahr und erhöht den Wert seines Objektes um glatte 24.000 Euro! Den Nutzen davon hat man aber nicht erst bei Verkauf des Objektes, sondern kann den gewonnenen Wert­zuwachs ggf. auch bei der nächsten Finanzierung als Sicherheit mit einbringen.