2. Investment oder Geldvernichtungsmaschine?

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Nehmen wir an, Sie bekommen von Ihrem „Finanzberater“ eine schöne, aber renovierungsbedürftige Eigentumswohnung mit 60 m2 Wohnfläche und Balkon in der Innenstadt von Schwäbisch Gmünd, zum Kaufpreis von 180.000€ angeboten. Ihr „Finanzberater beschreibt die Lage als sehr gut, sodass sich 10 €/m2 problemlos realisieren lassen würden, was einer Rendite von knapp 4% entspräche.

Nehmen wir diese Zahlen mal genauer unter die Lupe:

Kaltmiete p.a.                                                                                                    7.200€

Betriebskosten (Verwaltung / Instandhaltung)                  ./.                             1.500€

Einnahmenüberschuss                                                                                  5.700€

5700€ Überschuss ergeben bei einem Kaufpreis von 180.000€ nur noch eine Rendite von 3,16% und nicht von knapp 4%. Ab jetzt ist Vorsicht geboten:

Kaufpreis                                                                                                       180.000€

Provision Finanzberater (3,57%)                                                                       6.424€

Notarkosten (1,5%)                                                                                           2.700€

Grunderwerbsteuer (5%)                                                                                   9.000€

Ämter und Dienstleister                                                                                     2.000€

Renovierung                                                                                                    15.000€

Gesamtkosten                                                                                              215.124€

 Leider fehlen in der Renditebetrachtung des „Finanzberaters“ realistische Kaufneben- und Renovierungskosten. Kalkulieren wir diese ein, so kommen wir nur noch auf eine Rendite von 2,65%, aber bemessen an den niedrigen Haben-Zinsen bei Ihrer Bank, ist das ja immer noch gut, oder?

Nur wenn Sie 215.124€ in bar besitzen und die Immobilie cash kaufen wäre es ein vergleichbares Engagement gegenüber Ihrem Sparbuch. Da Sie vermutlich das Geld nicht auf dem Konto liegen haben und wenn doch nicht alles in ein Investment fließen lassen wollen, benötigen Sie also eine Finanzierung. Nehmen wir an, Ihre Bank leiht Ihnen den vollen Kaufpreis von 180.000€ und verlangt dafür 1,5% Zinsen und 2% Tilgung p.a.

Zinsen                                                                                                               2.700€

Tilgung                                                                                                              3.600€

Darlehenskosten p.a.                                                                                     6.300€

 Dem Einnahmenüberschuss von 5700€ pro Jahr, stehen jetzt also Ausgaben in Höhe von 6300€ pro Jahr gegenüber. Man muss kein Mathematiker sein, um zu erkennen, dass Sie mit dieser Immobilie einen negativen Cashflow in Höhe von 600€ p.a. erwirtschafte. Und dass obwohl Sie zusätzlich bereits 35.124€ Eigenkapital investiert haben. So werden schnell aus einem Renditeversprechen von knapp 4% schnell rote Zahlen in der Liquiditätsrechnung.

Interessanterweise werben viele „Finanzberater“ mit positiven Bruttorenditen, die tatsächlichen Geldströme wirken sich jedoch negativ aus. Auf dem Papier verdienen Sie dann zwar Geld, in der Realität wird Ihr Objektkonto jedoch immer leerer. Letztendlich müssen Sie zusätzlich Liquidität aus Ihren bereits versteuerten Einkommen zuschießen, nur um die Immobilie halten zu können.

Viel zu oft kaufen Anleger Immobilien, die in Hochglanzbroschüren mit TOP Renditeerwartungen beschrieben werden, ohne die tatsächlichen Geldströme zu kennen und zu analysieren. Letztendlich haben Sie kein Investment getätigt, sondern eine Geldvernichtungsmaschine erworben.

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