20. Problemimmobilien bergen Chancen

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Haben auch Sie Angst vor Problemimmobilien? Wollen Sie am liebsten nur Objekte in einem Top-Zustand kaufen? Dann werden Sie es erfahrungsgemäß sehr schwer haben! Denn fast jedes, preislich interessante Objekt verfügt über Probleme. Doch gibt es eine, wichtige Einschränkung: Sehr oft kann der aktu­elle Besitzer nicht mit den Problemen umgehen und die Nutzung der Immobilie rechnet sich im aktuellen Zustand nicht für IHN. Was für den Einen zutrifft, muss jedoch nicht für den Anderen gelten. Wer die nötigen Fähigkeiten besitzt oder auf das passende Netzwerk zugreifen kann, kann diese Probleme sehr häufig lösen. Und hier liegen die Gewinnchancen! Deshalb ist es eine zentrale Aufgabe jedes Immobilieninvestors, eine umfangreiche Problemlösungskompe­tenz aufzubauen. Ganz wichtig dabei ist es, sich nicht emotional von Proble­men vereinnahmen zu lassen – genau darunter leiden viele Eigentümer, selbst wenn es sich nur um sehr überschaubare Aufgaben handelt. Eine wichtige Regel ist daher, Probleme immer rational und niemals emotional anzugehen.

Überschaubare Probleme sind beispielsweise schlecht bewirtschaftete Häuser mit intakter Bausubstanz. Diese lassen sich relativ schnell in wirtschaftlich tragfähige Immobilien verwandeln. Ebenso lösbar sind Rechtsstreitigkeiten, oder bautechnische Probleme. Vielleicht muss nur der Zuschnitt einer Wohnung verändert werden, um aus einem Ladenhüter ein gefragtes Objekt zu machen?

Ganz im Gegensatz dazu stehen sogenannte Schrottimmobilien. Diese lassen sich meist nur abreißen und sind für Renditezwecke ungeeignet. Außer man besitzt wie wir, interne Baukompetenz in Form von einem eigenen Team, dann lässt sich mit solchen Immobilien eine hervorragende Wertschöpfung betreiben.

Oft liegen die Probleme eines Objektes in seiner Ausstattung begründet, hier fehlt der attraktive Renovierungszustand. Dieser lässt sich meist mit relativ be­scheidenen Mitteln herstellen, etwa durch neue Fußboden- oder Wandbeläge. Auch Bäder und Badausstattungen spielen eine wichtige Rolle im Hinblick auf die generelle Vermietbarkeit. Darüber hinaus verbessern bereits kleine Investi­tionen in Bepflanzung, Beleuchtung oder Klingelschilder den Gesamteindruck erheblich. Die Erfahrung zeigt, dass Mieter derartige Veränderungen durchaus wahrnehmen und schätzen. Wer eine Wohlfühlatmosphäre schafft, bekommt zudem weit weniger Gegenwind, wenn es um Mietanpassungen geht. All diese Punkte gilt es, im Vorfeld zu klären und vor dem Erwerb durchzukalkulieren. Dann zeigt sich sehr schnell, ob sich die Erträge durch vertretbaren Aufwand steigern lassen.

Aber auch die Immobilien in Ihrem bestehenden Portfolio sollten Sie immer wieder „nachkalkulieren” und regelmäßig auf Optimierungs- und Anpassungs­potentiale prüfen. Hier ergeben sich oft noch größere Gewinne als mit dem nächsten günstigen Einkauf.