21. Vermietung = Geschäftsgrundlage

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Im vorigen Kapitel zum Thema Optimierung klang bereits durch, dass es sinnvoll ist, ein gutes Verhältnis zu den eigenen Mietern zu entwickeln. Schließlich sorgen sie für unsere Einnahmen und diesen Zusammenhang sollte sich jeder Immobilieninvestor stets vor Augen führen. Wenn viele Vermieter trotzdem ein gespaltenes Verhältnis zu ihren Mietern haben, rührt diese oft aus einem mangelhaften Verständnis oder unzurei­chendem Management der Mietverhältnisse. Dieses Problem lässt sich jedoch umge­hen, wenn man sich diesem Thema nüchtern widmet. Denn in der Regel gibt es keinen Grund für übertriebene Befürchtungen, die große Mehrzahl aller Mieter ist genauso an einem gedeihlichen Verhältnis interessiert, wie ein Eigentümer. Ohnehin sollte ein Eigentümer meiner Erfahrung nach wenig mit den Mietern zu tun haben. Vielmehr ist es Aufgabe eines Verwalters, sich schnell und kompetent um Anfragen oder Probleme der Mieter zu kümmern. Kniet sich ein Eigentümer selbst in die Verwaltertätigkeit rein, ist das nicht nur eine Quelle für Fehler (z.B. in der Nebenkostenabrechnung). Vielmehr stellt sich die Frage, ob diese auch die sinnvollste Verwendung von Zeit und Energie für den Eigentümer ist. Wohl kaum! Zudem kann es recht schnell zu den beschriebe­nen Spannungen führen, da oft Gefühle wie Frust ins Spiel kommen

Um diese Gefahr von vorneherein auszuschalten, sollten wir uns vorab über die Einordnung des Objektes im Klaren sein und geeignete Regeln festlegen. Für den richtigen Umgang mit Mietern kommt es beispielsweise darauf an, den richtigen Mietpreis zu vereinbaren und damit auch eine Vorauswahl in punkto Mie­terklientel oder Milieu zu treffen. Denn es ist offensichtlich, dass in ein eher mittelmäßi­ges Objekt kaum Luxusmieter zu locken sind. Die Relation muss stimmen. Auch sollte man Rolle und Aufgaben des Verwalters eindeutig festlegen und darauf achten, dass er diese absprachegemäß einhält – sowohl dem Eigentümer gegenüber, wie auch den Mietern. Sinnvoll sind zudem klare Regeln für Kleinstreparaturen und typische Mängel. Ohnehin bestehen nur sehr geringe Gestaltungsspielräume im Umgang mit Mietern, hierzulande gelten sehr strikte Rahmenbedingungen für die Vermietung von Wohnim­mobilien. Fast alles ist gesetzlich oder durch Rechtsprechung geregelt. Deshalb sollten Sie die gesetzlichen Vorgaben unbedingt erfüllen.

Gewährleisten lässt sich dies, wenn man auf die vorgefertigten Mietverträge der großen Anbieter wie etwa die des lokalen Haus- und Grundbesitzervereins zurückgreift. Diese nutzen die zulässigen Möglichkeiten für den Vermieter aus und sind zudem auf die aktuelle Rechtsprechung im jeweiligen Bundesland angepasst. Wer ein eigenes Süppchen kocht, bringt sich in die Gefahr, unwirk­same Klauseln einzubauen und damit gegebenenfalls sogar das Gesamtwerk unwirksam zu machen. Um eigene Regeln trotzdem verankern zu können, ist es sinnvoll, den Mietvertrag um eine Hausordnung zu ergänzen sowie um Nutzungshinweise. Darin lassen beispielsweise Pflichten zum Lüftungsverhal­ten oder der Treppenhausreinigung spezifizieren. Auch diese Absprachen sind bindend und die Mieter müssen ihren darin verankerten Pflichten nachkommen – sofern diese geltendem Recht entsprechen. Mietverträge gelten übrigens erst ab dem vertraglich festgelegten Mietbeginn. Will der Mieter das Objekt bereits vorher betreten um beispielsweise Umzugs- oder Renovierungsarbeiten durch­zuführen, gehört ein entsprechender Passus in den Mietvertrag.

Was viele Vermieter und auch Verwalter nicht wissen: Aufgrund der strikten Rahmenbedingungen für Mietverträge spielen die jeweiligen Übergabe- und Rück­nahmeprotokolle in der Praxis die entscheidende Rolle. Denn diese Protokolle beschreiben den exakten Zustand einer Wohnung zu einem festen Zeitpunkt und legen fest, welche Pflegemaßnahmen und Mängel in die Zuständigkeit des Mieters oder des Eigentümers fallen. Wer das Rücknahmeprotokoll am Ende der Mietzeit nicht akkurat ausfüllt, verwirkt in der Regel seine Regressansprüche bei Beschädi­gungen durch den Mieter. Deshalb sollten sich jeder Besitzer oder dessen Dienst­leister besonders für die Rücknahme der Wohnung ausreichend Zeit nehmen und keine Kompromisse eingehen! Sie und Ihr Verwalter sollten daher wissen, dass das Übergabeprotokoll eine zentrale Rolle spielt.

Wer eine Wohnungsrücknahme zu schnell über die Bühne bringt oder wem die nötige Sachkenntnis fehlt, übersieht oft wichtige Dinge. Deshalb sollten Rück­nahmen immer bei Tageslicht erfolgen. Nur dann ist gewährleistet, dass auch unauffällige Mängel ans Licht kommen. Unter das Protokoll gehören die Unter­schriften aller Beteiligten.