23. So kommen Sie gut mit Ihren Mietern aus

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Wollen Sie sich nachts um tropfende Wasserhähne kümmern? Oder die Klagen über den Lärm aus der Nachbarwohnung hören? Wahrscheinlich nicht und damit geht es Ihnen wie den meisten Vermietern. Trotzdem verwalten viele Immobilien­eigentümer ihre Objekte selbst und fungieren als Ansprechpartner und Dienst­leister für die Mieter. In derartigen Fällen kommt es häufig zu einer emotionalen Verquickung und es besteht die Gefahr, in eine Problemsituation zu geraten, die man selbst nicht mehr lösen kann. Erinnern Sie sich an den Beitrag über den Objektkauf, von derartigen Eigentümern kann man häufig preiswerte Immobilien erwerben? Da wir jedoch nicht in eine solche Situation kommen wollen, sollten wir den Umgang mit den Mietern einem professionellen Verwalter überlassen. Der kann das weit besser und vor allem kostengünstiger. Nötig ist es lediglich, die Rahmenbedingungen vorzugeben und zu prüfen, ob sie eingehalten werden. Beim Umgang mit den Mietern sollte man zudem immer auf Fairness achten. Kümmert sich ein Vermieter oder Verwalter und werden Schäden schnell be­hoben, sorgt dies bereits für eine positive Grundstimmung. Und wer dazu noch das Haus in Schuss hält, signalisiert seine Bereitschaft zu einer gedeihlichen Zusammenarbeit. Wer sich dagegen monatelang nicht um berechtigte Sorgen kümmert oder wem der Zustand seiner Objekte egal ist, darf sich nicht wun­dern, wenn es auch die Mieter nicht so genau nehmen. Hier befinden sich also beide Parteien in einer Bringschuld. Sollte sich die Fairness von Vermieterseite jedoch nicht auszahlen und sich ein Mieter als Problemfall herausstellen, ist konsequentes Handeln angezeigt. Das gilt übrigens auch deshalb, weil „Anste­ckungsgefahr” droht. Sehr schnell macht eine Partei die ansonsten gute Grund­stimmung im Haus zunichte. Nachlässigkeit auf Seiten eines Eigentümers kann als Zeichen von Schwäche gewertet werden und Schäden weiten sich meistens aus. Denken Sie daran, die Stimmung im Haus ist äußerst wichtig.

Auch im Hinblick auf die übrigen Bewohner sollten Sie daher nicht zögern, geeignete Schritte einzuleiten und problematische Mieter loswerden. Die Er­folgsaussichten dafür stehen sehr gut, obwohl das deutsche Mietrecht mieterfreundlich gestaltet ist. Allerdings müssen wir die existierenden Vorschriften hundertprozentig einhalten. Wer Formfehler macht, zieht vor Gericht schnell den Kürzeren und bleibt auf dem wirtschaftlichen Schaden sitzen. In der Regel sind die nötigen Prozesse daher beim Verwalter oder bei einem spezialisier­ten Rechtsanwalt gut aufgehoben. Vorteilhaft ist, wenn Anwalt, Verwalter und Eigentümer gleichzeitig entsprechenden Druck aufbauen. Doch möchte ich nochmals betonen: In meiner Laufbahn als Vermieter habe ich es noch nie mit klassischen Mietnomaden zu tun gehabt. Medial vermittelte Geschichten über Mietnomaden oder ähnliches haben meist ihre Vorgeschichte und resultieren in unterlassenen, sorgfältigen Prüfungen. Bei Neuvermietungen schließen wir durch geeignete Prüfmaßnahmen typische Problemmieter gleich aus. Wenn man jedoch einen Problemmieter „mitkauft” – das Mietverhältnis also bei Objekterwerb mit übernimmt, ist konsequentes Handeln angesagt.

Viel wahrscheinlicher als Horrorgeschichten sind Zahlungsprobleme und wenn diese auftreten, kann man schnell kündigen. Allerdings dürfte die Konsequenz davon abhängen, wie leicht sich Nachmieter finden lassen. Zudem verdienen solche Mieter eine vernünftige Übereinkunft, die fair und offen spielen, das Eigentum gut behandeln und die sich bei Zahlungsproblemen vorher selb­ständig melden. Ist jedoch eine Räumungs- und Zahlungsklage geboten, sollte der Eigentümer die nötigen Einzelheiten mit einem geeigneten Fachanwalt besprechen und dafür sorgen, dass entsprechende Schritte zeitnah erfolgen. Jedoch geht das Ende eines Mietverhältnisses in aller Regel vom Mieter selbst aus, weil sich dessen Situation verändert hat. Nach einer solchen Kündigung empfiehlt es sich, einen gemeinsamen Begehungstermin für eine Vorabnahme zu vereinbaren. Dabei lässt sich beispielsweise vorab klären, welche Arbeiten, Reparaturen und Renovierungen der Mieter noch an der Wohnung auszuführen hat. Auch kann der Vermieter gegebenenfalls Reparatur- und Renovierungs­bedarf erkennen und bereits Angebote und Handwerkerleistungen hierfür organisieren, sodass es nach Auszug aus der Wohnung nicht zu weiteren Leer­laufzeiten kommt.