24. Risikomanagement für Immobilieninvestoren

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Schon zu Beginn haben wir davon gesprochen, dass kein Geschäft ganz ohne Risiken auskommt. Weil dies auch für das Immobiliengeschäft zutrifft, müssen wir lernen damit umzugehen. Wir sollten uns die Tatsache zunutze machen, Dass Risiken oftmals große Chancen bieten und sich viel Geld damit verdienen lässt, sie abzuarbeiten. Ganz wichtig ist es in diesem Zusammenhang, zwischen den Begriffen Risiko und riskant zu unterscheiden. Riskant handelt, wer nicht weiß was er tut, wer Risiken ignoriert und die Folgen nicht bedenkt. Eine solche Person analysiert nicht, worauf sie sich einlässt, sondern lebt von der Hoffnung, alles sei „sicher“. Wer dagegen Risiken aktiv recherchiert und kalkuliert, tut etwas sehr bewusstes, er öffnet seinen Horizont, steuert sein Handeln und arbeitet an möglichen Absicherungen. Entscheidend sind folgende Fragen:

  • Welche möglichen Risiken sind mit einem Projekt verbunden?
  • Mit welcher Wahrscheinlichkeit, treten diese einzelnen Risiken ein?
  • Wie hoch ist die mögliche, jeweilige Schadenshöhe?
  • Verfüge ich über Strategien zur Risikovermeidung oder -vorsorge?
  • Kann ich sinnvoll mit diesen Risiken und Ihren Auswirkungen umgehen?

Nur wer diese Fragen beantworten kann, weiß, ob er der Richtige für das jeweilige Geschäft und das Geschäft das richtige für Ihn ist. Dann kann er Vorsorge treffen und, die Risiken beherrschen und daraus entstehenden Chancen im eigenen Sinne nutzen. Auf jeden Fall kann er berechnen, welche Kosten oder andere Ressourcen in seine Kalkulation einfließen müssen. Beim eigenen Auto sind solche Überlegungen übrigens selbstverständlich. Wer in eine Nebelbank fährt, reduziert im Normalfall das Tempo, denn alles andere wäre hochriskant. Und es ist sogar vorgeschrieben, sich beispielsweise per Haftpflicht- oder Kaskoversicherung gegen bestimmte Risiken abzusichern.

Beim Kauf einer Investmentimmobilie passiert das überraschenderweise selten. Einen kritischen Blick in die Objektunterlagen, die Analyse der Mieterübersicht oder einen Termin mit einem eigenen Bausachverständigen oder anderen Spezialisten versäumen viele Käufer, bevor sie zur Beurkundung gehen. Und noch viel öfters unterlassen sie eine eigene ausführliche Investment-Kalkulation ihres Vorhabens. Leider kommt eine solche Sorglosigkeit sie oftmals teuer zu stehen, da Probleme und ungeplante Ausgaben nach dem Kauf scheinbar aus heiterem Himmel auf die neuen Eigentümer zukommen. Doch bedenken Sie, nur wenn die Risiken eingepreist sind, kann das Objekt die gewünschte Rendite abwerfen.

Die Entscheidung für oder gegen ein Investment sollte auf Grund von Zahlen, Daten, Fakten und Strategien erfolgen. Generell sollte als Warnsignal gelten, wenn ein Projekt mit zu hohen Gewinnerwartungen lockt oder das Angebot in Hochglanzprospekten, gekonnt auftretenden Verkäufern oder aufwändiger Imagewerbung daherkommt. Die damit hervorgerufenen Emotionen setzen auf die menschliche Gier und schaffen es damit, die Ratio weitgehend auszu­schalten. Das Beobachten von und der richtige Umgang mit eigenen Emotionen stellen daher eine wichtige Basis für ein sinnvolles Risikomanagement dar.

Eine eher banale und dennoch zentrale Grundregel vieler Immobilieninvest­ments lautet, dass Projekte oftmals länger dauern und mehr kosten als geplant. Das ist nicht nur bei der Elbphilharmonie in Hamburg der Fall, sondern gilt auch für den Kauf eines Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Deshalb sollte jeder Investor großzügig kalkulieren und Reserven einbauen. Gerade Baumaßnahmen überschreiten die geplanten Kosten und Zeiten immer wieder erheblich. Deshalb sollte jeder potenzielle Käufer die Gefahrenherde eines Objekts aufspüren und die unterschiedlichen Risiken schriftlich festhal­ten. Standardlisten helfen übrigens wenig. Listen Sie die Risiken jedes Objekts individuell auf.

Ein typisches und sehr hilfreiches Werkzeug heißt SWOT-Analyse. Die vier Buchstaben stehen für Strengths (Stärken), Weaknesses (Schwächen), Oppor­tunities (Chancen) und Threats (Gefahren). Wer diese Analyse durchführt, kann alle entscheidungsrelevanten Daten und Fakten beleuchten und strategische Handlungsoptionen ableiten. Damit sind nicht nur potenzielle Probleme be­nannt, es findet zugleich eine Lösungssuche statt. Sie zeigt sehr schnell klar, welche Aufgaben warten, was sie vermutlich kosten und welcher Ertrag am Ende zu erwarten ist. Denn das Interessante an der SWOT-Analyse sind Antworten auf folgende Fragen: Wie lassen sich Nachteile eines Objektes in Vorteile verwandeln und welcher konkrete finanzielle Aufwand und welche Um­gestaltungsarbeiten sind dafür nötig? Risiken sind also keineswegs negativ zusehen, sie bieten im Gegenteil die Chance für erhebliche Gewinne, sofern man sich strukturiert und ausführlich mit Ihnen beschäftigt.

 

 

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