25. Dienstleister für Immobilieninvestoren

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Beim Thema Vermietung haben wir bereits darauf hingewiesen: Der Erfolg eines Immobilieninvestments hängt auch von den richtigen Dienstleistern ab. Wir müssen Partner finden, die unsere Interessen durchsetzen können und die langfristige Werthaltigkeit sowie das Wertwachstum eines Objektes im Sinn haben. Gute Dienstleister erkennen und kommunizieren Probleme frühzeitig, sie überprüfen beispielsweise routinemäßig die technischen Anlagen oder die Objektversicherungen. Die Zusammenarbeit funktioniert allerdings nur dann rei­bungslos, wenn einerseits Verantwortungs- und Aufgabenbereiche der Dienst­leister eindeutig feststehen, der Investor andererseits seine Erwartungen klar äußert. Zu den auslagerungsfähigen Tätigkeiten gehören unter anderem:

  • Kaufmännische Immobilienverwaltung
  • Vermietung
  • Instandhaltung, Reparaturarbeiten, Wartung und Pflege
  • Vertragswesen
  • Steuerliche und rechtliche Beratung

Stimmen sich die einzelnen Dienstleister direkt miteinander ab, spart der Investor Zeit und vermeidet Reibungsverluste. Wichtig sind klare Kompetenzen und gegebenenfalls Budgetgrenzen für einzelne Tätigkeiten.

Als zentraler Partner hat sich der Immobilienverwalter erwiesen. Dessen Ho­norare schmälern zwar theoretisch den eigenen Gewinn, sie sind jedoch gut an­gelegt und zudem noch steuerlich relevant. Entscheidend ist, dass der Verwalter eine Distanz zu den Mietern schafft. Im Zweifelsfall benötigen die Mieter keinerlei persönliche Kontaktdaten des Eigentümers. Darüber hinaus muss ein Verwalter dafür sorgen, dass er sich stets auf aktuellem Stand befin­det, schließlich ändern sich die Rahmenbedingungen häufig. Geht etwas schief, haftet er und der Verlust bleibt nicht beim Eigentümer hängen. Die Kosten für Verwalterleistungen hängen von Art und Typ der konkreten Immobilie sowie von Aufgabenbereich und Service des Verwaltungsunternehmens, dem jeweiligen Standort und der Wettbewerbssituation ab. Als grobe Richtwerte lassen sich Kosten von 20 Euro für einfache Eigentumswohnungen in Großanlagen und bis zu 50 Euro für Einheiten in komplexen Mietshäusern angeben.

Die meisten Immobilieninvestoren werden zudem mit Maklern in Berührung kommen. Die Mehrzahl ist mit Anlage- und Investmentimmobilien jedoch nicht vertraut und versteht sich eher als Verkäufer für das selbstgenutzte Wohneigen­tum. Ein guter (Investment-)Makler kennt sich dagegen mit Renditeobjekten aus und beschäftigt sich zunächst mit dem Typ des Immobilienkäufers, der vor ihm steht. Geht es dann um ein konkretes Objekt, sollte der jeweilige Makler aussa­gekräftige Unterlagen vorbereiten und diese gegebenenfalls vor der offiziellen Vermarktung an wenige bestehende Kern-Interessenten weitergeben. Zu den unverzichtbaren Unterlagen gehören Mietübersichten, Grundrisse oder Lage­pläne. Auch sollte der Makler explizit mit den Stärken und Schwächen sowie möglichen Chancen und Risiken eines Objektes vertraut sein. Erfüllt ein Makler diese Bedingungen, ist das Vermittlungshonorar gut angelegt. Überhaupt gilt, dass die Dienstleister in Ihrem Sinne agieren.

Mit im Spiel befinden sich zudem häufig Gutachter. Auch diese sollte sich ein Immobilieninvestor gut aussuchen. Sinnvoll sind vor allem Fachleute, die die Bausubstanz oder immobilientechnische Unterlagen eines Objekts schnell und präzise beurteilen können. Es braucht keine langen Schriftwerke, viel wichti­ger sind praktische Hinweise auf konkrete Probleme und das Aufdecken von Mängeln. Wer mögliche Kosten bereits im Vorfeld auflisten kann und passende Angebote präsentiert, kann zum Beispiel bei seiner Bank schon vorab einen erhöhten Darlehensbetrag untermauern. Die Kosten für einen Gutachter lohnen sich auch deshalb, weil entdeckte Mängel gute Argumente in der Einkaufsver­handlung darstellen und den Kaufpreis deutlich mindern können. Nicht zuletzt gehören all diese Beträge in die eigene Investmentkalkulation.