26. Steuerstrategien für Immobilieninvestoren

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Nur wenige, sehr professionell agierende Immobilieninvestoren beschäftigen sich frühzeitig mit dem Thema Steuern. Das sollte aber jeder vorausschau­end tun! Denn auch kleine Entscheidungen zu Beginn der Investorenlaufbahn können später ungeahnte und ungewollte Folgen nach sich ziehen. Deshalb sollten Sie schon vor Ihren ersten Käufen mit einem Steuerberater sprechen —

und zwar mit einem, der sich mit dem Thema Immobilien-Investments auskennt und die Gestaltungsmöglichkeiten für Sie nutzen kann. Diesen Rat gebe ich übrigens aus eigener (leidvoller) Erfahrung. Ungenügende Beratung hat mich bereits hohe Geldbeträge gekostet und spezialisierte Steuerberater konnten diese zumindest teilweise wieder retten. Zunächst muss ich jedoch eine ganz wichtige Einschränkung machen: Dieses Kapitel soll ausdrücklich nicht bera­ten, das können und dürfen nur die dazu ausgebildeten und von den jeweiligen Berufskammern zugelassenen Fachleute. So sollen alle vorgestellten Regeln nur Hinweise geben und die aufgeführten Möglichkeiten gelten unter Vorbe­halt. Diese Einschränkung muss auch deshalb sein, weil jeder Fall anders ist und sich die zugrundeliegenden Regeln ändern können. Im zur Verfügung ste­henden Rahmen kann ich daher nur einige Strategien vorstellen, die konkrete Planung müssen Sie zusammen mit Ihrem investment-versierten Steuerberater machen.

Grundsätzlich ist das Thema Steuern hierzulande ausgesprochen negativ besetzt und deshalb haben Angebote Hochkonjunktur, die Einsparungen versprechen. So sind Steuersparmodelle auch im Immobilienbereich weit ver­breitet und es gilt leider zu konstatieren, dass viele Anleger am Ende trotz Steuerersparnis rote Zahlen schreiben. Nach meiner Erfahrung sollte deshalb niemand wegen der Steuern investieren, sondern nur aufgrund eines profitablen Hauptgeschäftes! Steuervorteile sind immer nur ein Zusatznutzen, sie können aus einem guten ein hervorragendes Investment machen. Ein ökonomisch unsinniges Basis-Investment wird auch durch steuerliche Seitenvorteile nicht sinnvoller.

Wenn Sie jedoch ein lohnendes Objekt identifiziert haben, gehören Gedanken zum Thema Steuern schon von Anfang an mit dazu. Wollen Sie es privat kaufen oder im Rahmen einer anderen Gesellschaftsform? Welche Nutzung ist geplant und wie lange soll die Immobilie im Besitz bleiben? Wie viele Objekte sollen in den nächsten Jahren ins Portfolio kommen? Je nach Antwort ergeben sich ganz unterschiedliche, steuerliche Auswirkungen. Daher ist es wichtig, sich schon zu Beginn Gedanken über strategische Weichenstellungen zu machen. Sonst kann ein ungünstiger privater und zusätzlich gewerblicher Steuersatz die Gewinne erheblich dezimieren. Dieser Gefahr entgeht, wer zuerst seine Investmentstra­tegie festlegt, die Steuern bedenkt und erst auf dieser Basis Objekte erwirbt Wird dieser Fahrplan berücksichtigt und strategisch geplant, lassen sich die immensen steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten von Immobilien nutzen.

Die Steuerplanung gehört an den Beginn der Investmentplanung!

Für Immobilieninvestoren von zentraler Bedeutung sind die Grunderwerbsteuer, Implikationen auf die Ertragsteuern sowie steuerliche Fragen persönlicher und gesellschaftsrechtlicher Konstruktionen.