28. Kostenfaktor Ertragssteuern

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Immobilien wirken sich auch auf die Einkommensteuer (ESt) ihres Besitzers aus. Erzielt eine Wohnung beispielsweise 2.000 Euro Überschuss im Jahre, addiert sich diese Summe zu den persönlichen Einkünften und muss zum Grenzsteuersatz ver­steuert werden. Wie generell üblich, steigt dieser Satz mit der Höhe des zu versteu­ernden Einkommens. Gutverdiener tragen daher eine hohe Steuerlast – bis zu 45 % incl. Solidaritätszuschlag. So weit, so schlecht. Doch heißt ein hoher Steuersatz

im Gegenzug, dass sich auch viele Steuern sparen lassen. Eine andere Möglich­keit besteht darin, Immobilien in einer Gesellschaft zu halten, so dass sie nicht der personenbezogenen ESt unterliegen. In einer vermögensverwaltenden Gesellschaft sind es jedoch nur rund 15% plus Soli an Gesamtbelastung und damit nur 1/3 der Höchstbelastung im privaten Bereich. Hier gilt es also strategisch zu planen, wo Gewinne anfallen sollen.

Die beschriebene Besteuerung wirkt sich einerseits auf den laufenden Ertrag einer Immobilie aus. Andererseits fallen Ertragssteuern auch auf den Gewinn beim Verkauf an, doch bieten sich interessante Möglichkeiten, Immobilien komplett steuerfrei zu veräußern. Die bekannteste Regel aus dem Steuerrecht dürfte sein, dass Privatper­sonen keine Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen, sofern sie die vermietete Im­mobilie mindestens 10 Jahre behalten und einige weitere Voraussetzungen erfüllen.

Wie im privaten oder gewerblichen Bereich üblich, kann auch ein Immobilienbe­sitzer bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen und damit seine Steuer­last senken. Das gilt etwa in punkto Abschreibung (Absetzung für Abnutzungen, kurz AfA). Deren Höhe unterscheidet sich je nach Baujahr und Objekt. Steuer­mindernd wirken sich zudem Renovierungskosten für eine Immobilie aus. Aller­dings kennt der Gesetzgeber verschiedene Arten, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden. So lassen sich Renovierungs- und Erhaltungsaufwendungen je nach Jahr der Durchführung in voller Höhe oder nur über einen längeren Zeit­raum hinweg abschreiben. Die Unterscheidung zwischen den Kostenarten ist gesetzlich klar geregelt, allerdings existieren Ausnahmen und bei Bedarf sollte ein Steuerberater befragt werden.