8. Investmentstrategie(n)

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Immobilieninvestments lassen sich auf vielerlei Weißen tätigen und es hängt von den individuellen Rahmenbedingungen jedes Einzelnen ab, ob eine Investition sinnvoll ist oder eben nicht. Leider gibt es nicht den einen Weg, sondern eine Vielzahl von Möglichkeiten Geld mit Immobilieninvestments zu verdienen. So bestimmt nicht nur das jeweilige Objekt über Erfolg oder Misserfolg, sondern zu großen Teilen auch die steuerlichen Rahmenbedingungen des Investors sowie dessen Finanz- und Firmenstrukturen. Des Weiteren können sich Marktbedingungen kurzfristig ändern und wer dann mehrere Strategien kennt, kann diese bei Bedarf kombinieren oder wechseln. So lässt sich in jeder Marktlage Geld verdienen. Damit das funktioniert, sollten unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden und erst wenn diese geklärt sind, können Sie entscheiden, welche Objekte Sie erwerben sollten. Denn dann lässt sich der finanzielle Erfolg einer Investition im Vorfeld relativ klar prognostizieren. Oftmals ergibt es auch weniger Sinn, einfach mal anzufangen und strategische Fragen später zu klären, denn viele vermeintlich unwichtige Punkte können im Nachgang erhebliche Auswirkungen mit sich ziehen. Wer beispielsweise seine ersten Investments aufgrund guter Angebote gewinnbringend weiter veräußern kann und diese Strategie gleich mehrmals anwendet, bekommt mitunter extreme steuerliche Probleme. Ab drei Objektverkäufen rutscht man in den sogenannten „gewerblichen Grundstückshandel“ und kann somit einen steuerfreien Privatverkauf nicht mehr umsetzen.

Deshalb ist unsere Empfehlung, erst in Wissen zu investieren und erst dann zu kaufen. Sie müssen sich im Vorfeld der Klärung von Fragen stellen wie, Art und Größe eines Objekts sowie des angestrebten Gesamtportfolios, zu erforderlichen Partnern sowie zu eventuellen Wiederverkaufsmöglichkeiten. Wichtig ist es zudem, das potentielle Mieterklientel und die individuellen Risiken zu kennen. Eine zentrale Rolle bei diesen Überlegungen sollte der zeitliche Horizont spielen, denn Sie müssen sich die Frage stellen, wann ein Investment Erträgen erzielen soll. Sofort, mittelfristig oder eher erst zum Ruhestand? Je nachdem wann Sie Erträge erzielen wollen, unterscheiden sich Cash-Management und Liquiditätsplanung. Ebenso wichtig ist die Entscheidung wie lange ein Objekt gehalten werden soll. Viele Investments rechnen sich erst über eine längere Zeit hinweg. Muss beispielsweise ein Mehrfamilienhaus noch renoviert werden, bleibt der Geldfluss zunächst aus und es wird ein finanzieller Spielraum zur Überbrückung der Angangskosten benötigt. Grundsätzlich eignen sich langfristige Strategien jedoch sehr gut, um einen stabilen und vor allem berechenbaren Cashflow zu generieren. Auch lassen Sie sich leichter umsetzen, weil Banken langfristige Investments bei der Kreditvergabe bevorzugen. Allerdings erfordern solche Engagements in der Regel einiges Wissen, beispielsweise um größere Renovierungen durchzuführen und Potentiale für eine Steigerungen der Einnahmen zu heben. Insbesondere eignen sich Objekte mit optischen Mängeln, die mit einem Abschlag angeboten werden, denn diese lassen sich oft ohne großen Aufwand und mit überschaubaren Mitteln beheben. Es ist jedoch äußerste Vorsicht geboten, denn Versteckte Mängel und technische Probleme können auch die beste Kalkulation schnell zur Makulatur werden lassen. Dazu kommen noch steuerliche Fragen, die es zu beantworten gilt. Noch deutlich mehr Wissen ist bei kurz- und mittelfristigen Strategien von Nöten, um sehr schnell Gewinne zu verbuchen.

Egal ob Anfänger oder Profi, jeder Investor sollte nur solche Objekte erwerben, die er mit seinem Wissen oder mit dem seiner Partner tatsächlich bewältigen kann. Um den Einstieg ins Immobiliengeschäft bestmöglich umzusetzen, empfiehlt es sich, strategisch vorzugehen und keine unüberschaubaren Risiken einzugehen. Denn wenn es nicht mit unverschämt viel Glück zugeht, werden Fehler geschehen. Fehler lassen sich im Immobiliengeschäft genusowenig vermeiden wie im übrigen Leben auch. Wenn sich die Auswirkungen dieser Fehler jedoch in Grenzen halten, sollten keine unlösbaren Probleme auftreten.

Unsere Empfehlung ist es, erstmal klein anzufangen und Erfahrungen zu sammeln. Eine kleine Eigentumswohnung für 50.000 bis 100.000 Euro birgt in der Regel ein wesentlich geringeres Verlustrisiko, als ein Mehrfamilienhaus zum zehnfachen Preis. Wer während der Haltedauer eines Objekts 10% des Kaufpreises für Unvorhergesehenes aufbringen muss, sieht sich bei größeren Investments schnell existenzbedrohenden Gefahren gegenüber. Wer hingegen anhand kleinerer Objekte lernt, erwirbt sehr schnell das nötige Wissen für Größeres. Bedenken Sie daher immer, auch wenn ein größeres Haus mit mehr Gewinn lockt, die Gier trübt oft den Blick für Probleme.

Solche Fehlentscheidungen lassen sich durch klare Regeln vermeiden. Wer vorab festlegt, wann er was zu welchen Bedingungen kauft und stur danach handelt, beseitigt so bereits einen Großteil der existierenden Fehlerquellen. So zeigt die Erfahrung, dass die meisten Fehler emotional bedingt sind, indem man zu schnell und unüberlegt gehandelt hat. Wer seine Regeln hingegen mit Bedacht aufstellt, sie schriftlich fixiert und bei jedem potentiellen Objekt abarbeitet, bewegt sich in klaren Grenzen und begrenzt die Risiken nachhaltig. Regeln helfen dabei, mit jedem Projekt und mit einer möglichst hohen Konstanz Gewinne zu generieren und sich gegen finanzielle Verluste weitgehend abzusichern.

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