Basiswissen – Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung

von Philipp Bundschu
vom 27. Januar 2021

Was Sie beim Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung wissen sollten?

Die eigenen vier Wände oder eine sichere Kapitalanlage für die Altersvorsorge. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele ein wichtiger Schritt im Leben. Fast immer geht es dabei um erhebliche Werte. Der Käufer setzt seine Ersparnisse ein oder nimmt einen Kredit auf, um den Kaufpreis zu bezahlen. Der Verkäufer überträgt einen besonders wertvollen Teil seines Vermögens. Keiner von beiden möchte dabei böse Überraschungen erleben. Der Gesetzgeber weiß das und schreibt deshalb zum Schutz von Verkäufer und Käufer die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar vor. Der Notar sorgt dafür, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer ihre Rechte kennen und einen juristisch ausgewogenen Vertrag schließen. Ist der Verkäufer eine Privatperson, so kann die Beurkundung regelmäßig kurzfristig erfolgen. Handelt der Verkäufer als Unternehmer, muss der Notar dafür sorgen, dass der Käufer mindestens zwei Wochen vor Beurkundung einen Vertragsentwurf erhält. Der Käufer sollte diese Frist für sorgfältige Erkundigungen über den Vertragsgegenstand und für rechtliche Beratung nutzen.

Bei der Beurkundung bespricht und erläutert der Notar den Vertragstext mit den Beteiligten und liest ihn dazu vollständig vor. So kann nichts übersehen werden. Die Urkunde wird erst unterschrieben, wenn alle mit dem Test einverstanden sind. Mit seiner Unterschrift bestätigt der Notar, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat und die Beurkundung abgeschlossen ist. Das Original der Urkunde wird sicher und vertraulich beim Notar verwahrt.

Aber nicht nur das, der Notar organisiert für Verkäufer und Käufer die Abwicklung des Kaufvertrages. Dabei sorgt er vor, dass der Käufer den Kaufpreis erst bezahlen muss, wenn sichergestellt ist, dass er die Wohnung auch bekommt. Hierfür wird für den Käufer eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Wie der Name es schon sagt, wird das künftige Eigentum des Käufers im Grundbuch vorgemerkt.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Eigentumserwerb für den Käufer. Man könnte auch sagen, die Wohnung wird für den Käufer „reserviert“. Diese Reservierung geschieht durch einen Vermerk, der auf Antrag des Notars im Grundbuch eingetragen wird.

Aber auch der Verkäufer wird abgesichert. Er muss das Eigentum an der Wohnung erst hergeben, wenn er den Kaufpreis vollständig vom Käufer erhalten hat. Auch darüber wacht der Notar. So übersendet der Notar die zur Eigentumsänderung notwendigen Unterlagen erst dann an das Grundbuchamt, wenn der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises bestätigt.

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts geführt. Dem Grundbuch kann jeder die Eigentumslage, die genaue Beschreibung des Grundstücks und mögliche Belastungen entnehmen. Es ist ein öffentliches Register, auf das man sich verlassen kann. Der Notar sieht das Grundbuch für die Vertragsparteien ein erläutert dessen Inhalt.

Vertragsgestaltung

Ein Wohnungskauf ist kein Alltagsgeschäft. Im Supermarkt zahlt der Käufer an der Kasse und nimmt die Ware einfach mit. Beim Immobilienkauf ist das komplizierter. Der Käufer wird nicht schon Eigentümer indem er den Wohnungsschlüssel erhält, sondern er muss auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Zwischen Abschluss des Kaufvertrags und Eintragung in das Grundbuch muss noch einiges geschehen. Für die Zwischenzeit sieht der Kaufvertrag zum Schutz von Verkäufer und Käufer daher wichtige Absicherungen vor.

Fälligkeit des Kaufpreises

Der Käufer will den Kaufpreis erst bezahlen, wenn er wie vereinbart, das unbelastete Eigentum an der Wohnung sicher erhält. Der Notar kennt die Voraussetzungen und schlägt eine entsprechende Vertragsklausel vor. Meist wir der Notar beauftragt, für den Verkäufer und den Käufer alle gerichtlichen, behördlichen und privaten Erklärungen zu beschaffen und entsprechende Anträge zu stellen. Liegen dem Notar alle Unterlagen vor, teilt er dies den Beteiligten in Form einer Fälligkeitsmitteilung mit. Jetzt kann der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer bezahlen. Statt den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu bezahlen, kann der Kaufpreiszahlung auch über ein Notaranderkonto abgewickelt werden. Ob eine solche Abwicklung notwendig ist, kann in einem Beratungsgespräch mit dem Notar geklärt werden.

Notaranderkonto

Sofern es für die sichere Abwicklung des Kaufvertrags notwendig ist, richtet der Notar auch ein sogenannten Notaranderkonto ein. In den meisten Fällen zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer oder an von diesem bestimmte Personen. In besonderen Situationen kann es aber im Interesse der Verkäufers oder Käufers sein, dass auch zur Kaufpreiszahlung der Notar eingeschalten wird. Der Käufer zahlt dann nicht an den Verkäufer direkt, sondern auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Das Notaranderkonto ist ein Konto des Notars, auf dem aber Geld liegt, das anderen gehört. Die Führung des Notaranderkontos ist also eine besonders verantwortungsvolle Aufgabe. Im Kaufvertrag weisen der Verkäufer und der Käufer den Notar an, wie der Kaufpreis von dem Notaranderkonto ausgezahlt werden soll.

Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr

Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Zumeist sollt der Käufer jedoch schon vor diesem Zeitpunkt die Wohnung wie ein Eigentümer benutzen dürfen (wirtschaftlicher Übergang). Er darf dann die Wohnung beispielsweise selbst bewohnen oder diese auch vermieten. Ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs stehen dem Käufer also alle Erträge zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten, wie beispielsweise die Grundsteuer oder das Hausgeld tragen. Der genaue Zeitpunkt des Übergangs wird im Kaufvertrag vereinbart.

Erwirbt der Käufer eine vermietete Wohnung, geht das bestehende Mietverhältnis automatisch auf ihn über. Hierbei ist es unerlässlich, vor dem Kauf der Wohnung den Mietvertrag intensiv zu prüfen. Wollen Sie die Wohnung selbst bewohnen und aus diesem Grund das Mietverhältnis kündigen, ist äußerste Vorsicht geboten. Lassen Sie sich beraten, ob und mit welcher Frist eine Kündigung möglich ist, denn letztendlich tragen Sie das Risiko, dass der Mieter die Wohnung auch tatsächlich räumt. Hat der Mieter die Wohnung bereits vor Aufteilung in Eigentumswohnungen bezogen, steht ihm ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, zudem ist die Kündigung wegen Eigenbedarf für drei Jahre ab Veräußerung ausgeschlossen.

Eingetragene Belastungen und Übergang des Eigentums

Der Notar sieht das Grundbuch vor der Beurkundung ein, führt im Kaufvertrag etwaige Belastungen auf und erläutert sie dem Verkäufer und Käufer. Da der Käufer das Eigentum an der Wohnung grundsätzlich lastenfrei erwerben möchte, stellt der Notar die Ablösung von eingetragenen Grundschulden und Hypotheken sicher und kümmert sich um die Löschung.

Der Verkäufer will sein Eigentum an der Wohnung erst aufgeben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Deshalb reicht der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn ihm ein Nachweis über die Zahlung des Kaufpreises vorliegt.

Wem gehört was?

Für jede Eigentumswohnung ist ein gesondertes Grundbuch beim Grundbuchamt angelegt. Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nicht nur Eigentum an einer Wohnung (Sondereigentum) sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude sowie Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht (gemeinschaftliches Eigentum).

Sondereigentum sind die Räume der Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Maßgeblich ist die sogenannte Teilungserklärung, in der geregelt ist, was alles zu der Wohnung gehört. Bezüglich des Sondereigentums trifft den Eigentümer eine Instandhaltungspflicht, was bedeutet, dass Sie ihr Eigentum auf eigene Kosten in solchem Zustand halten, dass andere Eigentümer nicht beeinträchtigt werden.

Gemeinschaftliches Eigentum sin das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Das sind vor allem die tragenden Teile des Gebäudes, wie zum Beispiel das
Fundament oder die tragenden Wände sowie alle gemeinschaftlich genutzten Bereich wie Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen. Während Ihnen bezüglich des Sondereigentums das alleinige Nutzungsrecht zusteht, sind beim gemeinschaftlichen Eigentum nur zum Mitgebrauch berechtigt.

Die Wohnung, die räumlich genau abgegrenzt ist, steht nur dem jeweiligen Eigentümer zu. Der Rest des Gebäudes und die Freiflächen steht grundsätzlich allen Wohnungseigentümern zu, sofern sie nicht Sondernutzungsrechte eingeräumt wurden. Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen. Zumeist sind oberirdische Pkw-Stellplätze, Terrassen oder Gartenflächen mit Sondernutzungsrechten belegt.

Wer darf was?

Die Eigentümer der Wohnungen bilden zusammen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Als neuer Eigentümer werden Sie automatisch Mitgliede der Gemeinschaft und müssen sich an die bestehenden Regeln halten. Gesetzliche Regelungen dafür enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). So gut wie immer, werden diese gesetzlichen Regelungen durch eine sogenannte notarielle Teilungserklärung sowie eine Gemeinschaftsordnung ergänzt, erweitert oder auch abgeändert. Hieraus beziehungsweise aus einer gesonderten behördlichen Bescheinigung (Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan) ergeben sich ergeben sich auch die Grundrisspläne aller Wohnungen. Diese Unterlagen und zumindest die Pläne für seine zukünftige Wohnung sollte der Käufer unbedingt vor Beurkundung einsehen. Verfügt der Verkäufer nicht über diese Unterlagen im Kompletten, kann der Notar beim Grundbuchamt Abschriften fertigen lassen. Ohne gesonderte Nachfrage ist der Notar dazu jedoch nicht verpflichtet. Erst recht kann dieser nicht beurteilen, ob die hinterlegten Pläne mit dem tatsächlichen Bauzustand übereinstimmen. Dies muss der Käufer selbst genauestens überprüfen.

Über die sogenannten Eigentümerversammlung fassen die Miteigentümer Beschlüsse und setzen die Vorgaben von Gesetz und Teilungserklärung um. Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung sowie die Beschlüsse sind deshalb äußerst wichtige Unterlagen.

Seine Rechte übt der Wohnungseigentümer in der jährlich stattfindende Eigentümerversammlung aus. Diese ist oberstes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wird durch den Verwalter einberufen und in der Versammlung werden durch Abstimmung Beschlüsse gefasst. Die Ausführung der Beschlüsse obliegt dann dem Verwalter. Des Weiteren hat der Verwalter für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dafür, dass die einzelnen Wohnungseigentümer ihren Verpflichtungen, wie beispielswiese der Zahlung des monatlichen Hausgeldes nachkommen.

Der Verwalter einer Hausanlage führt ein Beschlussbuch, in dem die in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse aufgeführt sind. Diese Beschlüsse gelten automatisch für und gegen den Käufer. Deshalb ist es wichtig, sich diese vor der Beurkundung genau anzuschauen. Sonst riskiert man böse Überraschungen, wie zum Beispiel eine Sonderumlage für eine Sanierungsmaßnahme. Auch über das Hausgeld, das meist monatlich gezahlt wird, und über Instandhaltungsrücklagen muss sich der Käufer genauestens informieren.

Wer zahlt was?

Die Wohnungseigentümer sind untereinander verpflichtet, die gemeinsamen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Dazu gehören insbesondere die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Für jedes Jahr wird ein Wirtschaftsplan aufgestellt. Auch diesen lohnt es sich vor dem Kauf anzuschauen, um finanzielle Belastungen abschätzen zu können. Die Art und Weise der Kostenteilung ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung. Ist nichts geregelt, werden die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt.

Bauträgervertrag

Oft wird eine Wohnung verkauft, die noch nicht fertiggestellt ist. Der Verkäufer heißt dann Bauträger. Dieser errichtet auf einem ihn gehörenden Grundstück ein Bauwerk, das von ihm dann in die einzelnen Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Da das Kaufobjekt noch nicht besichtigt werden kann, sind eine genaue Baubeschreibung und die Baupläne besonders wichtig. Diese Unterlagen sollte sich der Käufer von dem Bauträger rechtzeitig vor der Beurkundung aushändigen lassen und genau durchsehen. Zudem sind etwaigen Sonderwünsche dem Bauträger rechtzeitig mitzuteilen.

Der Entwurf der Bauträgervertrags muss dem Käufer mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung durch den Notar zur Prüfung übersandt werden. Lesen Sie ihn sich genau und aufmerksam durch. Bei einem Bauträgervertrag zahlt der Käufer den Kaufpreis zumeist nicht in einem Betrag, sondern in Raten. Dies ist zum Schutz des Käufers gesetzlich vorgeschrieben. Die jeweiligen Raten richten sich dann nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Der Bauträgervertrag legt auch fest, bis zu welchem Zeitpunkt das Objekt fertiggestellt sein muss und er regelt die Rechte der Käufers bei auftretenden Mängeln. Sonderwünsche des Käufers, müssen wie alle weiteren Vereinbarungen mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden.

Ist die Wohnung fertiggestellt, muss eine Abnahme durch den Käufer erfolgen. Hierüber wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, in dem etwaige Mängel aufgeführt werden. An Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche.

Kaufpreisfinanzierung und Grundpfandrechte

Muss der Käufer den Kaufpreis über ein Bankdarlehen finanzieren, sollte er den Finanzierungsplan rechtzeitig mit seiner Bank festlegen. Die Daten sollten dem Notar frühzeitig zur Verfügung gestellt werden. Dann kann dieser die passenden vertraglichen Zahlungsfristen für den Kaufvertrag vorschlagen.

Die Bank und der Käufer schließen für die Finanzierung einen Darlehensvertrag. Sie vereinbaren, wie das Darlehen zurückgezahlt wird, und regeln die Höhe der Zinsen. Die Bank will sich für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückbezahlen kann. Meistens wird die gekauft Wohnung als Sicherheit verwendet. Dazu wird sie zugunsten der Bank mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet.

Viele Käufer einer Wohnung sagen: „Meine Wohnung gehört für die nächsten 30 Jahre der Bank“. Mit dieser Redensart wird zum Ausdruck gebracht, dass zwar Eigentümer laut Grundbuch ist, die Bank jedoch auf die Wohnung zugreifen kann, wenn der Darlehensnehmer nicht pünktlich bezahlt. Mit der Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek, ist es als hätte der Eigentümer die Wohnung der Bank verpfändet. Die Bank kann die Eigentumswohnung durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung zu Geld machen. Gegenüber der Hypothek, hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für andere Forderungen verwendet werden kann.

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich aus einer besonderen Vereinbarung, der Zweckerklärung. Die Zweckerklärung ist deshalb besonders wichtig und man sollte sie sich genau ansehen.

Wenn die finanzierende Bank dem Notar die für die Grundschuld oder Hypothek erforderlichen Angaben rechtzeitig zuschickt, kann der Notar alles so vorbereiten, dass diese Sicherheit in demselben Termin wie der Kaufvertrag beurkundet werden können. Dies hilft, einer schnellen und problemlosen Abwicklung des Kaufvertrages.

Grundschuld und Grundschuldzinsen müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Oft werden Grundschuldzinsen in Höhe von 15 bis 18% vereinbart und eingetragen. Dieser Grundschuldzinssatz ist aber nicht derjenige, der tatsächlich an die Bank gezahlt werden muss. An die Bank zahlen Sie nur den im Darlehensvertrag festgelegten Zinssatz. Dieser wird lediglich durch einen weit höheren Grundschuldzinssatz abgesichert, der wie die eingetragenen Grundschuldsumme eine Obergrenze darstellt. Der Grundschuldzinssatz ist höher als der tatsächliche zu zahlende Zinssatz, weil er neben den Darlehenszinsen auch Verzugszinsen absichern soll. Zudem können somit Darlehen in der Zukunft abgesichert werden, auch wenn die Zinsen dann gestiegen sein sollten.

Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Neben der Grundschuld verlangen die meisten Banken ein Schuldanerkenntnis. Wenn der Darlehensnehmer, zumeist der Käufer, das Darlehen nicht zurückzahlt, könnte die Bank vor Gericht klagen. Mit dem Urteil könnte sie auf das restliche Vermögen des Darlehensnehmers zugreifen, also auch zum Beispiel ein Konto oder Lohnansprüche pfänden, was äußerst zeitaufwendig und teuer ist. Hat der Darlehensnehmer dagegen in der notarielle Bestellungsurkunde ein Schuldanerkenntnis abgegeben und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, kann die Bank ohne langwierigen und kostspieligen Gerichtsprozess vollstrecken. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht dagegen wehren.